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个人名义还是公司名义购房，各有利弊

在美国投资房产，可以以个人名义，也可以用公司的名义。用个人名义由于手续相对简单，手续费用较低，报税简单，许多人在购买自住且金额不大的房子时，会选择以个人名义买房。但以公司名义买房，也是有益处的。本文就详细介绍下在美国投资房产的几种方式，供大家参考。

一、个人所有权

优点：
1、 最简单的所有权形式，管理成本低，所牵涉到的书面作业量也最少;
2、若在过去五年内住满两年后出售，可享有$25万（单身）至$50万（已婚）的免税额;
3、若持有超过一年，出售房地产时能享受到长期利得税率15%

缺点：
1、 业主个人要承担起房地产所造成的一切损害责任，比如访客在房产内受到伤害，起诉的是业主;
2、 出租房产的收入需按30%纳税;
3、 根据外国投资房地产税法（FIRPTA），外国人在美出售30万美元以上房产，联邦要预扣15%房屋售价，加州政府要预扣3.33%房屋售价，总计预扣房屋售价的18.33%。
4、遗产税高。如父子都是遗产税纳税居民，可享受的终生免税额有545万美元（2016年），超额部分按40%的税率纳税;而非美国遗产纳税居民若在有生之年将房产赠与子女，除了每个受赠人有14000美元的免税额，其余超出部分根据赠与时的价值，按20%~40% 税率缴纳赠与税，其中超出100万美元部分即按40% 的税率纳税;非美国遗产税纳税居民若在离世时将房产由子女继承，则只享有7万美元的免税额，其余超出部分根据离世时的价值，按26%~40% 税率缴纳遗产税，其中超出100万美元部分即按40% 的税率纳税。

二、公司所有权

优点
1、可以规避风险，达到债务隔离的目的。因为公司只负有限责任，由房产引起的债务不会连带到公司的其他股东，也不会连累到其它个人财产。很适合除了房产以外，其余个人资产很多的人。
2、可以保护个人隐私，不用将资讯公布在市政网站上。
3、便于多人合伙，成立合伙人企业来购买房产。适合当房产规模较大，个人的资金不够，需要他人合伙投资时。比起用联合产权来购房，用公司名义购房在股份转让和股份继承等方面，更方便。
4、比较适合专职做房地产投资的人。比较便于规避债务等。

缺点
1、以公司名义买房手续较为繁琐，费用较为昂贵。需要特意聘请律师成立有限责任公司，然后要请会计师申请美国报税号，做财务报表和年终报税等。
2、以股份有限公司的名义投资可能会引起双重缴税。因为就公司本身来说，需要报税交费。而在此基础上，盈利的利润分红还需缴纳个人所得税。
3、公司买房基本属于投资类型，因此不能享受个人的25万免税额。
4、在卖房时，个人和公司所需缴纳的收益税税率相差较大，分别为最高20%和35%
(2017/01/05)


           






   


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